Сколько лет ждать: окупаемость жилья через аренду в Российских мегаполисах

Как эксперт по недвижимости, хочу рассказать вам о том, что на самом деле показывает исследование РБК Недвижимость — и какие выводы из него полезны именно вам, как покупателю жилья с расчётом на аренду.

Что показало исследование

Исследование раскрывает сроки окупаемости однокомнатной квартиры площадью примерно 37 кв.м, приобретённой на вторичном рынке и сдаваемой в аренду. Средняя цифра по всем крупным городам-миллионникам: около 14,5 лет до полной окупаемости.

Но диапазон колеблется:

• В Челябинск — самый короткий срок: около 13 лет.
• В Санкт‑Петербург — один из самых длинных: почти 17 лет и 10 месяцев.
• Например, в Москва срок около 17 лет и 1 месяц.

Статья указывает, что при расчётах не учитывались дополнительные расходы — налоги, ремонт и др.

Почему это важно для покупателя

Если вы планируете купить жильё для сдачи в аренду, эти данные дают реальную перспективу:

• Не стоит рассчитывать на быструю окупаемость: даже в наиболее благоприятных городах срок — более 10 лет.
• В мегаполисах с высокой стоимостью недвижимости (Москва, Петербург) срок будет ещё дольше — выше продавцовая цена снижает доходность аренды.
• Если же город с более низкой ценой и приличной арендой — как Челябинск — можно быстрее выйти на «нулевую точку».
• Важно также учитывать дополнительные расходы: ремонт, период вакантности, налоги, комиссии управляющих компаний — все они могут увеличить срок окупаемости.

Что учитывать при выборе жилья под аренду

1. Соотношение цены покупки и текущих арендных ставок. Если квартира стоит дорого, а арендная плата невысока — срок окупаемости может удлиниться значительно.
2. Регион и город. В меньших городах или менее насыщенных рынках можно получить лучшую доходность по аренде.
3. Класс жилья и его востребованность. Однокомнатная квартира — часто самый мобильный формат, но её цена тоже влияет. Внимание на спрос именно на тип жилья, который вы выбираете.
4. Дополнительные расходы. Заложите в расчёты период, когда квартира может стоять без арендатора, ремонт после съезда, коммунальные услуги, налоги.
5. Долгосрочная стратегия. Помните: рынок аренды изменчив. Срок окупаемости, рассчитанный на сегодня, может увеличиваться, если спрос упадёт или жильё устареет.

Практический совет

Если бы я рекомендовал конкретный шаг: перед покупкой сделайте собственный сценарий:

• Выберите город и микрорайон, где планируете купить.
• Узнайте текущую цену аналогичной квартиры и среднюю арендную ставку за месяц.
• Рассчитайте: цена / (арендная ставка × 12) = ориентировочный годовой срок окупаемости.
• Добавьте поправку на расходы (например +1-2 года) и сравните: вкус ли вам такой срок окупаемости?
• Если срок выходит значительно выше 15-20 лет — возможно, стоит либо выбрать другой формат/регион, либо рассмотреть покупку для собственного проживания, а не под аренду.

Если вы думаете о покупке жилья с целью сдачи в аренду — этот анализ поможет избежать завышенных ожиданий и построить реалистичный план. Наши эксперты помогут в расчётах и бесплатно сделают подбор новостроек под ваши параметры, заполняйте заявку на сайте.